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业绩会直击 | 许世坛:未来两年世茂一定会有很大增长(实录)
2021-04-03 19:01:37

销售头次千亿后,世茂房地产信心满满地在香港举行了2017年度业绩发布会,主席兼执行董事许荣茂,副主席兼执行董事许世坛,执行董事汤沸,领头财务官丘钧山,营销总经理邵亮等管理层出席现场。

值得一提的是,作为世茂九个地区公司之一,2017年表现较好的副总裁兼福建地区公司董事长吕翼也头次亮相业绩会,并向在场媒体汇报福建区域的未来规划。

事实上,在全国范围内设立九个地区公司,也是过去一年世茂内部的较大变化之一。对此,许世坛还不忘打趣道:“现在我们有九个区域公司的董事长,虽然他们大都很年轻,但都是董事长,比我这个副主席还高。”

据许世坛介绍,对于地区公司,集团将核心考量三个指标:现金、IRR和现金流。其中,世茂更规定,只有现金流为正时才可以进行拿地*,而资金充裕的地区公司可以参加其他公司拿地。

此外,与大部分企业的跟投机制不同,世茂对地区公司的管理激励将以利润为先,“地区公司董事长是分利润的,包括基础利润、超额利润和管理利润等,利润越高,分成越高,在这个框架下,管理层不需要出钱就已经相当于跟投。”

激励之下亦有竞争,按照许世坛的规划,在现金流为正才能拿地的前提下,地区公司会存在兼并与孵化的过程,他预计,2020年世茂将会出现30个地区公司,而每个地区公司有150亿的销售任务。

换言之,2020年,世茂房地产的销售规模将达到4500亿。对此,许世坛也毫不掩饰对规模的渴望:“大家不要太心急,未来两年世茂一定会有很大增长。”

“*艰难一年已经过去”

经历了过去2015年、2016年的两年调整期,世茂房地产终于在2017年成为千亿房企成员,比2016年上涨47.9%。按照许世坛的说法:“过去我们一直在调整,2017年是*难的一年,因为万事开头难,但经过之后将会进入快速增长期。”

年报显示,2017年,世茂房地产全年签约面积606.2万平方米,同比上升23.3%;签约均价为每平方米16623元,较2016年的每平方米13850元同比上升20%,为未来结算利润率的稳健提升奠定了基础。

同时,在经过两年的去库存,世茂房地产毛利率也终于恢复至30%以上的水平,达到30.4%,对此,许世坛补充道:“有信心2018年和2019年会继续提升,因为我们在价格的提升上也比较大。”

财务方面,世茂房地产依旧维持了稳健的一面。年报显示,2017年回款额807亿,同比提升34.5%,回款率达到80%,虽然净负债率较2016年上升5个百分点,但58.9%的杠杆率在行业来说仍处于较低的水平。

不过,由于过去一年大举拿地,2018年世茂房地产的负债率将继续上升,据许世坛介绍:“去年买地花了600多亿,有一部分土地款会在今年陆续支付,负债率方面会有一定提升,但会控制在70%以内。”

在追逐规模的基调下,2018年世茂房地产的土地投入会在2017年基础上继续增加,预计将达到700亿以上,同时不排除会有一些大型的并购可能。

持续的攻城略地为世茂房地产积累了大量土地储备,年报显示,截至2017年底,世茂房地产在全国47个城市拥有165个项目,权益前土地储备约4790万平方米,总可售资源超过8000亿。

其中,大湾区成为成长*快的区域,在已进入的四个城市香港、深圳、广州、佛山中,世茂房地产拥有货值达到2000亿。另外,长三角货值亦达到2000亿,福建和华北地区则分别拥有1500亿,全国剩余的其他地区还有1000亿。

值得一提的是,作为世房去年较大一笔的土地投入,许世坛不忘着重介绍一番:“龙岗这个项目做好之后,预计可供货值超过700亿,一年收租就可以达到30亿以上。”

据观点地产新媒体了解,深圳龙岗项目占地32.2万平方米、总建面136.45万平方米,去年12月,世茂房地产以底价239亿拿下项目地块,预计总*额将达500亿元。

与充足的土地储备相比,世茂房地产2018年的销售目标则略显保守。据许世坛透露,2018年世茂的全年总可售货值将超过2335亿,以60%的去化率计算,全年目标定为1400亿。

显然,做好加速奔跑准备的世房并不会满足这个保守的数据,“有信心超额完成,内部的目标会更高,名列前茅季度我们的增速就已经达到60%,希望接下来继续保持。”

希望商业、酒店单独上市

不同于许世坛对规模和速度的追求,许荣茂依旧强调企业的利润与安全。

在为数不多的发言中,许荣茂透露出稳定发展的重要性:“这两年公司的发展将会提速,但总体希望公司能稳步前进,在零风险或较少风险的前提下,发展成百年企业。”

其中,除快速发展的住宅开发外,估值达几百亿的商业和酒店物业被寄予厚望。按照许世坛规划,在租金、酒店的五年计划中,收入将会超过百亿。

年报数据显示,2017年世茂在酒店、租金和物业等其他收入为36.3亿,同比2016年上升17.5%,占世茂总体收入约5%,与管理层此前的规划存在一定距离。

对此,许世坛回应观点地产新媒体时表示,商业在去年发展较慢,相信2018年、2019年会加快,其中上海、杭州、香港将陆续有酒店开业,另外上海陆家嘴、深圳前海的写字楼,以及上海的商场也会在这两年产生贡献。

另外,许荣茂也强调,过去两年酒店和商业的各自都有几百亿价值没有很好体现在财务报表里,现在商业这部分的价值正在慢慢体现,公司也正在规划3-5年内两个平台可以单独上市。

值得一提的是,优质*物业除带来持续经常性收入,更为房企融资扩宽渠道。2017年,世茂房地产通过旗下上海国际广场发行国内首单商业地产公募资产证券化专案,平均利率为4.8%。

手握大量酒店、商业资产,许世坛更开玩笑道:“如果可以,我们也许会考虑找一些保险公司卖掉部分股权,都可以体现他们的价值。”

以下为世茂房地产控股有限公司2017年度业绩发布会现场问答实录:

现场提问:今年的销售目标是1400亿,会不会比较保守?主要的区域都在哪里?买地方面的预算或者布局会在哪些地方?去年买地成本达到1万以上,会不会担心这样的买地成本影响公司未来的毛利率?因为今年是30%,之后会不会继续保持这个高毛利率?商业方面,在租金、酒店收入方面,今年目标收入多少?因为之前提到2021年要达到70亿,今年只有39亿左右,还有一点距离,今年这方面的布局怎么样?

许世坛:我觉得销售增长40%在行业里不低,我们应该已经看到了,大部分的公司已经公布了业绩了,当然我们还是希望超额,我们现在每个季度都比去年增长超过60%,我相信3月份也差不多在这个数。

我们内部的目标会比这个高一点,因为今年市场刚刚也说了,整个市场有可能对于去年有轻微的下调压力,特别三四线城市,所以我们也不希望给出一个比较清晰的销售数据,还是希望逐个月去稳步达标。

买地方面,实际上去年权益后买了600多亿的地,大概有1000多万平方米,今年我们的土地预算是会比去年会有上升的,可能会达到700多亿,但这也是权益后,这个也要看是合作还是收购,还是有哪一类型的土地。

我们买的地,可能你看起来好像是比较贵,但我们没有觉得很贵,因为我们买的地很多都是在比较好的城市。比如说我们在深圳就买了地,实际上1万多地价在深圳很便宜,同时我们在北京、在上海,在福建、福州、厦门,敖阔我们在长三角很多好的城市都买了很多土地,所以我觉得买地的单价主要还是看在哪一类城市。

如果都是在三四线城市,或者五六线城市可能这个地价就是1000-2000元/平方米,但在一线城市上海都是4-5万元/平方米的,我们在香港长沙湾有一块,大概是十几万。

所以在不同的城市是不一样的,主要还是看价格,你刚刚问到土地会不会影响了毛利?我觉得应该不会的,因为我们的价格还要进一步提升,而且提升速度还是很快的,我们可以看到2016年才1.3万元/平方米左右,去年已经是1.6万元/平方米,但我相信今年还会比这个数字会高很多。所以只要售价上去了,土地成本占你的售价比就会往下走。

另外商业,商业确实每一年都保持20%、30%的增速,我们觉得2018年、2019年可能会加快。因为2018年、2019年我们有比较多的大型商业和酒店都要开业。

今年是酒店方面,上海的深坑酒店会开业,还有杭州酒店也会开业,另外在香港较大的酒店有一千多个房,东涌也会在2019年开业。2018年上海陆家嘴有办公楼要开业,2019年在深圳前海有办公楼要开业,包括很多商场都是在2018、2019年会陆续开业,所以商业方面的投入还是比较大的,我们还是有信心,可以在未来3-4年,商业、酒店高速发展我们可以完成之前制定的目标。

现场提问:相对其他地方,世茂在大湾区还是比较少项目,请问这方面在未来会不会关注?现在有很多开发商进来大湾区拿地或者抢项目的时候,这个竞争情况怎么样?

许世坛:其实大湾区,我们的“大湾区”可能和其他开发商的“大湾区”不太一样,因为我们的大湾区里面有很多的城市,我们现在这个土地储备在大湾区有4个城市,包括香港、深圳、广州、佛山,这4个城市在大湾区里的GDP是排名名列前茅、第2、第三、第四,也就是说我们进入的城市都是大湾区里面较好的城市。

如果在香港来说,我们土地储备还是比较大的,在香港已经有三个大型项目。深圳以前少一点,但现在也有三个了,在前海、在坪山还有在较大的龙岗;在广州亚运城、金融城;佛山我们也有三个项目。

当然*近还会加大对大湾区的投入,因为这个大湾区是国家战略,要加大对粤港澳的*,可以看到很多配套都在加大*,我们特别看好这个区域的发展。以前集团比较多的储备都在长三角,去年我们加大了对大湾区的投入。

现场提问:集团今年可售货值有多少?您刚刚提到土地会有700多亿左右的投入,那有多少亿会投放在大湾区里面?毛利率方面,2018年会不会还有提升?大概会提升多少个水平?

许世坛:名列前茅个关于可售货值是2335亿左右,是基于一万六千几的销价,以及60%的去化率,去化率可以做到多少?或者售价会不会有提升?这个数据都可能会更大。

至于土地方面的投入,我们会有一个总额的投入,但需要看每一个地区公司的能力,即他可以买多少楼、可以买多少地。在大湾区我们也是看好的,但也需要看看地区公司今年做成怎么样。所以现在还没有那么详细的预算,因为政府的供地计划还没有完全出来,现在才刚刚开始。

毛利率方面,行业的毛利率今年都有提升的,主要看大家共同做的业绩,主要是2017年市场还是不错的,未来要看看这1-2年的市场究竟怎么样,如果这1-22年市场都可以持续,和2017年差不多,我相信毛利率会再进一步提升。

如果市场下滑,其实毛利率也不会有太高,现在大部分开发商的毛利率都是在20-30之间,我们现在大概三十出头,我们还是有信心2018年、2019年会比这个数据再高一点点,当然要太高也不一定。

现场提问:刚刚说到明年规划1400亿,抛开这个数据我们想问一下,是否打算在明年行业中地位排名,是否有计划冲进前十?接下来土地规划布局,看好哪些市场?打算新进哪些市场?世房在提速发展,尤其今年发展非常好的,但市场会认为当住宅和商业地产两条腿走的时候,可能会形成相互的羁绊,您如何看来?未来在住宅、商业方面的占比是否有规划?

许世坛:实际上1400亿,我相信应该还是和去年的排名不会有太大的提升,因为刚刚说了,前20开发商都会有30%、40%的增长,这个行业的集中度还是在提升的。

刚刚也提到内部希望做1400亿也好,希望每个季度、每个月,每个季度我们都希望可以做到60%左右的增长,1-2月份公布的数据就是60%增长,3月份我相信也会在60%的增长,如果可以做到这一点,当然我相信还会提升一点点。但是不是可以提升到前10?不好说,现在还早,要看整个市场情况以及开发商的情况。

至于去年加大对土地的投入额,而且都是在比较好的一线和好的二线,也包括外溢型的三四线城市,我觉得这个战略还是不会变。但从大区域来看,很多区域还是很好的,比如说大湾区、长三角、福建、山东、中西部实际上布局还是很均衡的,我觉得还是需要看刚刚提的,我们有几个地区公司,需要看他们的业绩表现、看他们销售*,再决定土地的投入。

刚刚提到我们经历了2015年、2106年的调整年,所以2017年我们的业绩增长得比较快,但这个2017年的调整只是名列前茅年,我相信名列前茅年往往是*困难的,所以我们有信心2018、2019年可以调得更好,增长应该也会更快,我们也有信心通过持续增长,在很多方面可以有更大的改善,包括商业、酒店、住宅,我认为这是可以同步发展的,这也是一个优势。

我们的商业、酒店有一些旅游功能、配套功能,相信可以对很多城市功能进行提升,可以起到很好的作用,所以说我们觉得可以同步发展,不会相互制约。

现场提问:今年发展会不会集中在一二线城市,而不会三四线城市?行业的集中度会有提升,世房这一年会有一些收购目标吗?香港那边,土地方面,因为看到今年政府卖地情况,好像有很多启德地块,对这些有兴趣吗?

许世坛:三四线城市不代表我们不看好,只是说去年三四线城市太好了,国家政策分类调控去库存,三四线城市的政策很好,所以三四线城市的价格和成交面积占得很多。

以前可能三四线城市是占全部市场的40%,现在60%以上,我们意思是今年三四线城市对比去年会相对困难一些,一二线城市很多城市尤其一线城市都跌了一半。

比如北京、上海成交量跌了一半,在一半基础上肯定会有一些反弹,所以我们就说一二线城市可能跌得比较多可能会反弹,三四线城市之前涨额太多可能会回调,但没有说回调后会很不好,应该还是可以的。

另外就是三四线城市有很多种,公司比较看好就是一些外溢的三四线城市,即在一线城市、前二线城市、在周边的城市我们都非常看好,这是名列前茅点。

第2点收购目标,我们每年都有很多的收购,今年也会更多,实际上我们有接近一半都是收购合作,但比较少收购一家公司里面几十个项目,主要是收购小开发商1、2个项目这种会比较多,因为收购整个公司可能有十几个项目,只有1、2个好,其他都有问题的,所以收购策略跟别人不一样。

另外一点香港的土地,刚刚我也说了,在内地的开发商有香港土地储备是比较多,所以不急于在香港再投地,因为我们实际上在香港前几年买的地现在都有很大的涨幅,升了很多,我们希望加快开发、加快推出市场。


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